重生2008：我阅读能赚钱正文卷第583章智慧城市住宅定价有些过高呀！智慧城市第一期住宅在去年就完成了装修，但星海集团一直都没有宣布定价和销售。

星海集团宣布过在今年下半年进行销售，目前定价方案需要由沐阳审核并签字，但他就一直拖着，他觉得之前还没到合适的销售时机。

现在H城的房产非常火，全城新房均价已经接近六万元了，比历史均价还要高两万，这是由于H城已经成为全国科技中心、GDP城市榜首。

有些投资者称，星海集团硬把H城的格局给改变了。

智慧城市，也成为全球焦点。

这一天，7月29日，上午十点钟，沐阳召开了高层会议，参与人员有周晨、杨海和智慧城市的项目管理人员，也邀请了当地ZF代理人和股东代表参加。

智慧城市并不是只有星海集团这个大股东，但可以直接行使执行权，其他股东不得干预，这在签订合作协议之前就商议好的。

虽然小股东不能干预，但有重要信息和财务知情权、监督权，也可以提出建议。

所以，沐阳召开智慧城市的定价会议，也让周晨通知了相关股东代表。

第一期三万套住宅房子，就价值数千亿元，所以沐阳也是很重视定价方案。

如果卖得不好，肯定会影响后面四期销售。

一般来说，第一期最优惠，销售好的话，然后后面几期都要贵一些。

还有商铺和写字楼招商事宜，也会在会议中把大概方案定下来。

沐阳看过住宅定价方案、商铺和写字楼招商方案，招视了下参会人员后，坐在主位上，开门见山说道：今天的会议话题就是智慧城市的住宅定价方案、商铺和写字楼招商方案，这两套方案我都看过了。

我不是这个房地产行业的人，理论知识没有专业人士懂得那么深，但对市场的分析，我有自己的见解。

不过，我想先听听你们制定的住宅定价方案的理由。

方业你是智慧城市的总负责人，这套方案是你们制定的，说关键点。

一名穿着西装、年约四十五岁的中年男人站起身向沐阳微鞠躬了下，然后坐下，朗声说道：董事长，各位领导，你们好。

我们定价，是根据土地成本、建筑成本、位置和环境、市场需求、市场竞争、政策影响和附加服务等因素综合来定价的，以目前的情况来看，智慧城市的附加服务影响非常大，不仅全国投资客，还有海外投资客都看准了智慧城市，都想抢到更多套的房子。

拿BJ中心地带西城来说，住宅均价已经达到十二万元，申城、深市核心地段，住宅均价也超过了十万元。

智慧城市周边住宅均价这两年涨得也飞速，已经达到六七万元了，甚至个别楼盘已经达到七八万元了，已经不比西湖核心区域低了。

……

方业说了许多，从开始的理论，再打开PPT针对调查的市场数据进行分析。

他们方案中的定价，当然要算入公摊面积。

智慧城市的房子，由于有很多配套设施，如果真全算公摊面积的话，那就多了。

为了避免顾客对智慧城市的房子有太多不好的争议，方业说，把公摊面积率定为20%，然后多出的公摊面积，就当是了，让客户觉得赚到了，更利于销售。

【鉴于大环境如此，

关于公摊面积这一事，沐阳他看过方案，思考过利弊，还想了好几天时间。

目前国

内已经流行公摊面积，如果取消的话，房子标价肯定要高许多。

比如原来89平方的，一般实际的面积是70平方左右，公摊率约21%，这70平还包括墙厚。阳台这些，可能就是半送半卖，也有全送。

假如原来卖一万一平，可不是意味着房价仅涨21%，而是要涨/70＝27.14%。

也就是说，要卖1.27万一平才摊平原来的总价89万元。

而不是还是卖一万一平，总价才70万，那是不可能的！

这个定价，如果销售稍微差点，房地产公司多半要亏本了。

所以，指望去除公摊面积就能降总价，这都是消费者一厢情愿的想法，房开可不乐意这么做，该赚多少还是赚多少。

换句话说，即使消费者以为减少公摊面积能够降低房价，但实际上房地产公司不会因此降低总价，而是通过其他方式来补偿这部分面积的成本。

因此，消费者在购房时需理性看待房价和面积的关系，避免被虚低或虚高价格所迷惑。

也就是说，星海集团搞新颖取消公摊面积，但总价并不变，民众不一定能接受。

实际就是换汤不换药，意义不大，反被民众吐槽，总价没降，单价还显得死了，吃力不讨好。

另外，如果取消公摊面积，房开在建造房子时，肯定想办法缩减公摊面积，比如楼梯口小了，电梯外空间也小了，同样影响使用者。

当然，肯定会影响设计，会尽量把室内所得面积变大，但相应地减少公摊面积。

取消公摊面积计算，当然也有好处，比如每个业主所占的面积更真实合理，不再存在高层楼层住户面积过小、低层楼层住户面积过大的情况，从而实现更加公平合理的分配。

但总的来说，只要总价没变，总物业费没变，对业主来说没什么影响，得不到实际好处。

如今，按照现行政策要求，实际售房时，都会公布实际面积和公摊面积占比率，只是需要消费者计算户型实际情况，实际得房面积，有多少是赠送的，买房不能光看单价高低。

有些房子，房本95平方的，实得面积比不上房本89平方的，这是很普遍的现象。

比如这个89平方的，全赠送大阳台，它有飘台，而这个95平方的，阳台面积小，可能只是半送，甚至还没有阳台。

星海集团在公布房价时，一样会透明地公布实际所得面积、阳台面积和公摊面积情况，户型图、实际户型与样板房面积都一致，不能让销售人员误导消费者。

沐阳坐在沙发上，听方业及其他人向他汇报。

定价方案上，他大概看了下，普通住宅定价没有低于十万元一平，最差位置的一楼都定价十万元一平，均价达到14万元一平。

要是大平层和别墅，单价就更贵了。

沐阳扬了下眉毛，笑了笑说。

众人愣了下，才知道沐阳是开玩笑，然后也跟着笑了起来。

方业尴尬笑道：

沐阳点了点头：

方业很认真地说：是的，注定是少部分人的市场，智慧城市的房子，穷人真不用考虑，这很无奈。

就算我们卖五万，穷人还是买不起，然后消费者都会抢着要，最后转手卖